¿Necesito licencia de obra para reformar mi casa?
Revisada en septiembre de 2026
Casi siempre necesitas algún permiso del ayuntamiento, aunque no siempre una licencia. Para una reforma interior que no toca la estructura ni la fachada suele bastar una declaración responsable o comunicación previa, que se presenta y permite empezar. Si se toca la estructura, la fachada o se cambia a fondo la distribución, hace falta licencia de obra mayor y, a menudo, un proyecto firmado por un técnico.
Obra menor y obra mayor
Es obra menor la que no afecta a la estructura, a la fachada ni a los elementos comunes: cambiar suelos, alicatados, la cocina o un baño sin mover bajantes. Es obra mayor la que toca muros de carga, forjados, fachada o cambia de forma importante la distribución.
Cada ayuntamiento tiene sus propias ordenanzas y la frontera no está en el mismo sitio en todos: consúltalo en el tuyo o pide a la empresa que lo gestione y que lo ponga por escrito.
Lo que cuesta el permiso
Se pagan dos cosas: la tasa municipal por tramitarlo y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO). El ICIO es un porcentaje del coste de ejecución material de la obra —sin IVA, sin tasas y sin el beneficio de la empresa—, y cada ayuntamiento fija el suyo con un máximo legal del 4 % (art. 102 de la Ley de Haciendas Locales).
Si hace falta contenedor en la calle, la ocupación de la vía pública es otra tasa aparte.
La comunidad de propietarios
Informa a la comunidad antes de empezar y respeta los horarios de obra de los estatutos. Si la obra toca elementos comunes —fachada, bajantes, estructura— necesitas además su autorización.
Si se reforma sin permiso
El ayuntamiento puede multar y ordenar parar la obra, y un vecino puede denunciarla. Además, algunas aseguradoras ponen problemas con los daños de una obra no declarada.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta licencia para cambiar la cocina?
Normalmente basta una declaración responsable o comunicación previa, porque no se toca la estructura. Si se mueven bajantes comunitarias o se derriba un tabique de carga, cambia la cosa.
¿Quién tramita la licencia, la empresa o yo?
El titular es el propietario, pero es habitual que la empresa lo gestione. Deja claro en el presupuesto quién lo hace y si las tasas y el ICIO están incluidos.
Información general, revisada en la fecha indicada. No es asesoramiento técnico, legal ni fiscal: las normas cambian y cada ayuntamiento tiene las suyas. Para tu caso, consulta a un profesional (arquitecto, aparejador, asesor fiscal o abogado) o a tu ayuntamiento. Condiciones de uso.