¿Qué IVA se paga en una reforma de vivienda?
Revisada en septiembre de 2026
Una reforma de vivienda paga el IVA reducido del 10 % en lugar del 21 % si se cumplen tres condiciones: quien la encarga es un particular para su uso privado, la vivienda terminó de construirse o rehabilitarse hace al menos dos años, y los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % de la base imponible de la obra. Si falla una, se aplica el 21 % a todo.
Las tres condiciones
- Destinatario particular: una persona física que no la usa para su actividad económica, o una comunidad de propietarios. Si la encarga una empresa, o un autónomo para su local, va al 21 %.
- Vivienda con más de dos años desde que se construyó o se rehabilitó por última vez.
- Materiales aportados por la empresa por debajo del 40 % de la base imponible. Es la condición que más se incumple sin saberlo.
Un ejemplo con números
Una obra de 30.000 € sin IVA, con 10.000 € de materiales (el 33 %), cumple: paga 3.000 € de IVA. Si los materiales fueran 14.000 € (el 47 %), iría toda al 21 %: 6.300 €. La diferencia son 3.300 € por el reparto entre materiales y mano de obra.
En una reforma de cocina conviene preguntar cómo se facturan los muebles y los electrodomésticos: pesan mucho y son los que suelen hacer que se supere el 40 %.
Si compras tú los materiales
Lo que compras en la tienda paga el IVA de la tienda, normalmente el 21 %. La mano de obra de la empresa puede ir al 10 %, pero comprar tú los materiales no «rebaja» su IVA: solo cambia quién lo paga.
Es habitual que la empresa te pida una declaración firmada de que la vivienda es para tu uso particular: es lo que le permite aplicar el 10 %.
Un cambio anunciado para diciembre de 2026
El Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026, prevé que desde el 1 de diciembre de 2026 el 10 % se aplique también a las reformas de viviendas destinadas al alquiler como vivienda habitual, y añade una condición nueva: pagar la obra con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta, no en efectivo. Mantiene los dos años y el límite del 40 %.
Un real decreto-ley tiene que convalidarlo el Congreso en 30 días, y en 2026 ya se han derogado otros dos. Actualizaremos esta guía cuando se sepa. Pagar la obra de forma que quede rastro es buena idea de todos modos.
Canarias, Ceuta y Melilla
En Canarias no se aplica el IVA sino el IGIC, y en Ceuta y Melilla el IPSI, con tipos distintos. Todo lo anterior se refiere al IVA de la península y Baleares.
Preguntas frecuentes
¿Los precios de ReformaCasa llevan el IVA incluido?
Sí. Las estimaciones llevan el IVA incluido para que puedas compararlas con lo que vas a pagar de verdad.
¿Se aplica el 10 % en una segunda residencia?
Sí, siempre que sea para uso particular: la ley no exige que sea la vivienda habitual. Si la alquilas, hoy va al 21 %; el cambio anunciado para diciembre de 2026 lo extendería a las viviendas alquiladas como vivienda habitual del inquilino.
Información general, revisada en la fecha indicada. No es asesoramiento técnico, legal ni fiscal: las normas cambian y cada ayuntamiento tiene las suyas. Para tu caso, consulta a un profesional (arquitecto, aparejador, asesor fiscal o abogado) o a tu ayuntamiento. Condiciones de uso.